Contratti di mediazione immobiliare

Nell’art. 1754 del codice civile si legge che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a ciascuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.

Ex art. 1755 c.c., il diritto alla provvigione matura quando il contratto tra il cliente e il preponente viene effettivamente concluso grazie all’operato dell’agente. Tuttavia, le parti possono regolare diversamente questo momento nel contratto di agenzia. Ad esempio, possono stabilire che l'agente maturi la provvigione già al momento della firma del contratto preliminare o al verificarsi di determinate condizioni. In assenza di accordo specifico, la provvigione spetta quando il contratto è definitivamente concluso ed eseguibile. Però, è del tutto legittimo e comune personalizzare queste clausole in base alle esigenze delle parti.

Inoltre, se il contratto di agenzia prevede un'esclusiva, l'agente potrebbe avere diritto alla provvigione anche per affari conclusi direttamente dal preponente nella zona assegnata.
Quanto alla stipula del contratto, le clausole previste nella proposta di acquisto tra le parti si perfezionano quando sono accettate dall’altra parte. Con la sottoscrizione del contratto, le parti (se del caso) possono anche decidere di stipulare un preliminare di preliminare (ritenuto valido dalle Sezioni Unite della Cassazione del 6 marzo 2015, n. 4628).

L’ipotesi del preliminare di un preliminare si verifica quando le parti, invece di impegnarsi a stipulare direttamente il contratto definitivo, si obbligano alla stipula di un preliminare. Il caso classico di preliminare di preliminare si ha quando la parte acquirente deve attendere la approvazione del mutuo da parte dell’istituto di credito, utile ad acquistare l’immobile.

L’accettazione della proposta anzidetta fa sì che, essendosi perfezionato il primo negozio, questo debba essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 e al verificarsi della condizione sospensiva (es. erogazione del mutuo) si corrispondano le eventuali ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più pagare l'imposta di registro. La mancata registrazione comporta sanzioni nei confronti del mediatore ma non incide sulla validità dell’accordo.

Quanto agli obblighi e responsabilità che gravano in generale sul mediatore immobiliare, lo stesso ha obblighi di formazione continua, di buona fede e correttezza, diligenza qualificata propria della sua categoria ex art. 1175 c.c. e trasparenza. Recenti sentenze europee hanno anche influito sulla possibilità di svolgere ruoli multipli, e una nuova norma tecnica ha definito i requisiti professionali.

Quanto alle sue responsabilità, la sentenza della Cassazione civile n. 9395 del 10 aprile 2025 (II sez.) prospetta la responsabilità del mediatore per non aver verificato tramite una visura l’assenza di iscrizioni o trascrizioni sul bene.

Sul punto, si confrontino anche le altre sentenze con specifico riguardo:
- Alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile (Cass. Sez. 2 16-5-2022 n. 15577 Rv. 665164-01, Cass. Sez. 2 28-10-2019 n. 27482 Rv. 655676-01);
- Alle irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate (Cass. Sez. 2 2-5-2023 n. 11371 Rv. 667761-02);
- Alle informazioni sulla classe energetica dell'immobile (Cass. Sez. 2 9-8-2022 n. 24534 Rv. 665394-01).
Tale obbligo di verificazione in capo al mediatore non è messo nel nulla dalla eventuale circostanza che il promittente venditore gli abbia taciuto l’esistenza di pesi, iscrizioni, trascrizioni e irregolarità edilizie e urbanistiche: la verifica avrebbe dovuto comunque essere effettuata.